Hoje, nossa coluna será dedicada a responder à dúvida de uma leitora, moradora de um condomínio em Taguatinga, no Distrito Federal, que nos encaminhou o seguinte questionamento:
Moramos em um condomínio cuja síndica, apesar de ser uma pessoa muito boazinha e honesta, deixou um enorme prejuízo financeiro em razão da má gestão e da falta de fiscalização de empresas prestadoras de serviços. Além disso, deixou de recolher corretamente os tributos devidos, e agora o condomínio acumula uma dívida considerável perante a Receita Federal. Até mesmo o IPTU incidente sobre a área comum deixou de ser pago por um descuido da administração. O que podemos fazer?” Minha cara leitora, infelizmente, a situação relatada não é tão incomum quanto gostaríamos.
Em muitos condomínios, a escolha do síndico ainda acontece mais pela disponibilidade de alguém em assumir a função do que propriamente pela sua capacidade de administrar. Não raramente, pessoas bem-intencionadas aceitam a responsabilidade sem possuir conhecimentos suficientes de gestão financeira, administração, legislação condominial ou obrigações tributárias.
Planejamento
O problema é que administrar um condomínio não significa apenas cuidar da limpeza, acompanhar pequenos reparos ou manter um bom relacionamento com os moradores. A função exige planejamento, organização financeira, fiscalização de contratos, cumprimento de obrigações legais e, sobretudo, responsabilidade na administração de recursos que pertencem à coletividade.
Ser uma pessoa honesta e bem-intencionada é uma qualidade indispensável, mas não é suficiente para garantir uma boa administração. É importante compreender que o síndico não administra seu próprio patrimônio, mas recursos e interesses de terceiros. Por isso, suas decisões e omissões podem produzir consequências financeiras que atingem todos os condôminos.
Atribuições do síndico
O Código Civil, em seu artigo 1.348, estabelece diversas atribuições do síndico, entre elas representar o condomínio, cumprir e fazer cumprir a convenção, zelar pela conservação das partes comuns, elaborar o orçamento, cobrar contribuições e prestar contas à assembleia. A responsabilidade civil do síndico encontra fundamento também nos artigos 186 e 927 do Código Civil, que tratam dos atos ilícitos e da obrigação de reparar os danos causados a terceiros.
Essa responsabilidade pode decorrer tanto de uma conduta intencional, caracterizada pelo dolo, quanto de comportamento culposo, manifestado pela negligência, imprudência ou imperícia.
A negligência ocorre, por exemplo, quando o síndico deixa de acompanhar contratos, fiscalizar pagamentos ou cumprir obrigações tributárias. A imprudência pode estar presente na contratação de serviços sem as cautelas necessárias. Já a imperícia se relaciona à atuação sem o conhecimento técnico exigido pelas circunstâncias.
No caso relatado, recomendo que a atual administração convoque uma assembleia para deliberar sobre a constituição de uma comissão de condôminos encarregada de examinar a documentação e identificar as possíveis irregularidades.
Prestação de contas
Essa comissão deverá reunir contratos, notas fiscais, comprovantes de pagamentos, extratos bancários, documentos contábeis, notificações tributárias e demais elementos capazes de demonstrar a origem e a extensão dos prejuízos. Dependendo da complexidade das irregularidades, poderá ser necessária a contratação de uma auditoria contábil independente, especialmente para apurar eventuais multas, juros e encargos decorrentes do descumprimento de obrigações fiscais.
Concluída a apuração preliminar, a ex-síndica deverá ser formalmente comunicada dos fatos identificados e convidada a apresentar esclarecimentos e documentos que possam justificar sua atuação. O relatório final, acompanhado das manifestações recebidas, deverá ser submetido à assembleia, preferencialmente com a análise do Conselho Fiscal, quando existente, para que os condôminos deliberem sobre as providências cabíveis.
Se a apuração demonstrar responsabilidade e não houver solução amigável, o condomínio poderá avaliar, mediante deliberação e orientação jurídica, o ajuizamento de ação para buscar a reparação dos prejuízos.
Também recomendo verificar cuidadosamente a convenção condominial e o regimento interno, a fim de identificar eventuais regras sobre prestação de contas.
