Surge uma nova preocupação para os condomínios edilícios. O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026, publicado em 31 de julho de 2026, pela Receita Federal do Brasil e pelo Comitê Gestor do IBS, prevê a obrigatoriedade de emissão da Nota Fiscal de Serviços Eletrônica (NFS-e) nas cobranças das quotas condominiais, com vigência a partir de 1º de dezembro de 2026.
A medida chama a atenção porque, pela sistemática da Reforma Tributária, os condomínios edilícios, em regra, não são contribuintes do IBS e da CBS em relação ao rateio ordinário das despesas condominiais, uma vez que tais valores não representam receita, faturamento ou o exercício de atividade econômica.
Circulação econômica
Nesse sentido, o art. 26 da Lei Complementar nº 214/2025, com a redação dada pela Lei Complementar nº 227/2026, estabelece que o condomínio edilício não é contribuinte do IBS nem da CBS. Isso decorre da própria natureza jurídica das quotas condominiais, que consistem no rateio das despesas comuns entre os condôminos, sem qualquer circulação econômica ou prestação de serviços em favor dos moradores.
Em termos práticos, quando um condômino paga sua quota condominial destinada ao custeio de despesas como energia elétrica das áreas comuns, manutenção dos elevadores ou remuneração dos empregados do condomínio, não há venda de bens nem prestação de serviços. O que existe é apenas a divisão proporcional das despesas necessárias à conservação e administração das áreas comuns.
Burocracia administrativa
Embora a emissão de nota fiscal constitua obrigação acessória, distinta da incidência do IBS e da CBS, a imposição dessa exigência aos condomínios tende a gerar significativo aumento da burocracia administrativa. Caso a obrigação seja mantida, será necessário a adaptação aos novos procedimentos fiscais, incluindo cadastramentos perante a administração tributária, contratação ou adequação de sistemas eletrônicos de emissão de NFS-e e treinamento dos responsáveis pela gestão condominial, o que poderá elevar os custos de administração e, consequentemente, os valores suportados pelos moradores.
A preocupação é enorme. Segundo informações do Instituto Nacional de Condomínios e Apoio aos Condôminos (INCC), o Brasil possuía aproximadamente 520 mil condomínios em 2024. Esse número evidencia a dimensão dos impactos operacionais e financeiros decorrentes da nova obrigação acessória, cujos custos, em última análise, tendem a ser suportados pelos próprios moradores.
Controvérsias
Sob a perspectiva jurídica, a medida tende a suscitar relevantes controvérsias. Embora a emissão de nota fiscal constitua obrigação acessória, é necessário avaliar se o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 permaneceu dentro dos limites traçados pela Lei Complementar nº 214/2025 e pelo Código Tributário Nacional.
Isso porque a própria lei complementar afastou a condição de contribuinte do condomínio edilício em relação ao IBS e à CBS sobre o rateio ordinário das despesas condominiais. Nesse contexto, a imposição de uma obrigação acessória diretamente relacionada a operações que, em princípio, não se sujeitam à tributação poderá ser objeto de questionamentos quanto à sua compatibilidade com o princípio da legalidade tributária.
